不動産売却に必要な書類・諸費用・税金とは？売却前に知っておきたいお金と手続きを解説

まずは確認！不動産売却の流れと必要な準備

1. 不動産会社へ査定を依頼する

まずは、現在の家がいくらで売れそうか不動産会社に査定を依頼しましょう。
周辺の売却事例や建物の状態をもとに、おおよその売却価格を算出してもらいます。
この段階ではすべての書類が完璧にそろっていなくても大丈夫です。「書類がないから相談できない」とためらわず、まずはプロに現状を見てもらうことから始めてみてください。

2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定額に納得できたら、不動産会社と売却を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約には、複数社に依頼できる「一般媒介」、1社に任せて報告を受ける「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。ご自身の希望や物件の状況に合わせて選びます。
信頼できる会社と契約することで、その後の売却活動がスムーズに進むようになります。

3. 売却活動・内覧を行う

契約後は、不動産会社が広告を出して購入希望者を探す売却活動がスタートします。
インターネットへの掲載やチラシの配布などが行われ、問い合わせがあれば実際に物件を見学する「内覧」が行われます。
もし今も住んでいる家の場合は、内覧時の立ち会い対応が必要です。お部屋をきれいに保つなど、少しの工夫が早く売れることにつながります。 

4. 売買契約を締結する

買主が見つかり、価格や引き渡し日などの条件で合意できたら売買契約を結びます。
このタイミングで、本人確認書類や実印が必要になり、契約書に貼る印紙税も発生します。手付金として売却代金の一部を受け取るのもこの時です。
重要な手続きとなるため、事前に必要なものを不動産会社に確認して、しっかりと準備しておきましょう。

5. 決済・引き渡しを行う

最後に、残りの売却代金を受け取り、所有権の移転と鍵の引き渡しを行います。これで不動産売却はすべて完了となります。
もし住宅ローンが残っている場合は、受け取った代金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを同日に行います。これにて無事に肩の荷が下りますので、最終的な手取り額が指定口座に入金されたか確認してください。

不動産売却に必要な書類一覧

書類	使用する目的	取得場所	必要になるタイミング
本人確認書類	本人確認のため	手元	査定〜引き渡し
実印・印鑑証明書	契約・登記のため	役所	売買契約・引き渡し
登記済権利証など	所有権の証明	手元	査定〜引き渡し
固定資産税納税通知書	税額計算のため	手元	査定〜引き渡し

本人確認書類

不動産売却では、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類が必ず必要になります。
もしご兄弟など複数人での共有名義になっている場合は、原則として共有者全員分の本人確認書類が必要です。査定の段階から引き渡しまで何度も提示を求められるので、手元に準備しておくと安心です。

実印・印鑑証明書

売買契約書への押印や、所有権を移す登記手続きには、実印と印鑑証明書が必要です。認印では手続きができません。
また、印鑑証明書は「発行から3ヶ月以内」など有効期限を指定されるのが一般的です。早めに取得しすぎると取り直しになるため、必要なタイミングを不動産会社や司法書士に確認してから役所へ行きましょう。

登記済権利証・登記識別情報通知

不動産の所有者であることを証明するために、登記済権利証（いわゆる権利書）または登記識別情報通知が必要です。
ただ、「昔のことでどこにしまったか忘れてしまった」という方も安心してください。紛失していても、司法書士による本人確認など別の方法で手続きが可能です。
見当たらない場合は焦らず、早めに不動産会社へ相談して対応方法を聞いてみましょう。 

固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書

毎年春ごろに役所から送られてくる固定資産税納税通知書も、大切な必要書類です。
所有権を移す際の登記費用の計算にも固定資産評価証明書が必要になります。もし紛失してしまっても、役所で評価証明書などを再発行できるので問題ありません。
手元にあるか、まずは引き出しの中などを探してみてください。 

土地測量図・境界確認書

土地や一戸建てを売却するときは、土地測量図や境界確認書がとても重要になります。
もしこれらの書類がなく、境界が不明確な場合は、改めて土地の測量を行う必要があります。測量には数十万円の費用と数ヶ月の期間がかかることもあるため、書類がない場合は早めに不動産会社へ相談し、対応を決めることが大切です。

建築確認済証・検査済証・設計図書

一戸建てを売却するなら、建築確認済証や検査済証、設計図書がないか確認しましょう。
これらがあると、買主が住宅ローンを組みやすくなり、売却がスムーズに進みます。もし紛失していても売却自体は可能ですが、役所で「台帳記載事項証明書」を取得するなどの代替策があるため、不動産会社に相談してお任せしましょう。

マンションの管理規約・使用細則・関連書類

マンションを売却する場合は、管理規約や使用細則、修繕積立金に関する書類などが必要になります。ペットの飼育ルールや駐車場の空き状況など、買主が新生活を送るうえで必ず知っておきたい重要な情報が含まれているからです。
これらがないと、買主は購入後の生活がイメージできず不安になってしまいます。手元に見当たらない場合は、マンションの管理会社や管理組合に問い合わせれば写しをもらうことができます。

購入時の売買契約書・領収書

家を売ったときの税金を計算するうえで、購入時の売買契約書や領収書が強力な味方になります。
当時いくらで買ったか（取得費）を証明できれば、売却で得た利益を正確に計算でき、税金を大きく抑えられる可能性があるからです。
これらがないと、売却価格の5%しか経費として認められず、税金が高額になる恐れがあります。古くて色あせた書類でも、お金を守る重要な証拠になるので、捨てずに探しておきましょう。

不動産売却で必要となる主な諸費用

売却価格がそのまま全額手元に入るわけではありません。代表的な諸費用の目安を一覧で確認しましょう。 

費用名	目安・計算方法
仲介手数料	（売買価格×3％＋6万円）＋消費税 ８００万円以下の場合　30万円＋消費税
印紙税	契約金額に応じた規定額（数千円〜数万円）
抵当権抹消費用	約1〜3万円（司法書士報酬含む）
測量費用	約30〜60万円（必要な場合のみ）

仲介手数料

不動産会社を通じて家が売れた場合、成功報酬として支払うのが仲介手数料です。
法律で上限額が決まっており、売買価格が800万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という計算式が一般的です。
なお、800万円以下の古い空き家などを売る場合は特例があり、通常の計算とは異なる上限が適用されることも覚えておきましょう。
（８００万円以下の場合　一律　３０万円＋消費税となります）

印紙税

不動産の売買契約書を作成する際、契約書に収入印紙を貼る形で納めるのが印紙税です。
金額は売却価格によって異なり、数千円から数万円程度かかります。現在は軽減措置が設けられており、要件を満たせば本来の税額より安く済みます。
契約の際に不動産会社が「いくらの印紙を用意してください」と教えてくれるので安心してください。

抵当権抹消にかかる費用

住宅ローンがまだ残っている家を売る場合、抵当権（金融機関の担保）を消すための費用がかかります。
手続きの際、国に納める登録免許税として不動産1件につき1,000円がかかります。さらに、複雑な手続きを司法書士に依頼するのが一般的なため、その報酬として1〜2万円程度をあわせて支払うことになります。

住宅ローン一括返済にかかる手数料

家の売却代金を使って住宅ローンをすべて返し終わる場合、金融機関への一括返済手数料がかかることがあります。
金融機関や手続きの方法（窓口かインターネットか）によって金額は異なり、数千円から数万円程度が一般的です。具体的な金額は、ローンを組んでいる金融機関へ事前に連絡して確認しておきましょう。 

測量費用

土地や戸建ての売却で、お隣との境界がはっきりしていない場合は、測量費用が発生することがあります。
費用は土地の広さや形状、隣地の状況によって大きく変わりますが、おおよそ30万円から60万円程度が目安です。ただし、すべての物件で必要なわけではないので、まずはプロに現状を確認してもらいましょう。

解体・残置物処分などの費用

古い空き家を売却する場合、建物の解体費や、大量に残った家財道具の処分費用がかかるケースがあります。

「売る前に絶対に自分でお金をかけてきれいにしなければならない」わけではありません。
そのままの状態で不動産会社に買い取ってもらう方法を選べば、これらの費用を一切かけずに手放すことも可能です。まずは現状のまま相談するのが一番です。

不動産売却でかかる税金は主に3種類

1. 印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書という法的な文書を作成したことに対して課せられる税金です。
前述の通り、数千円から数万円の収入印紙を郵便局などで購入し、契約書に貼り付けて消印をすることで納税が完了します。売却価格によって金額が変わるため、契約日が近づいたら不動産会社の担当者に正確な金額を確認して準備しておきましょう。

2. 登録免許税

登録免許税は、法務局で不動産の登記簿を書き換える際に国へ納める税金です。住宅ローンを完済して抵当権を抹消するときや、売主の現在の住所と登記簿上の住所が違っていて変更（住所変更登記）するときなどに必要になります。
不動産1件につき1,000円などと決められており、売却するすべての人に同じ金額がかかるわけではありません。ご自身の状況で必要かどうかは、手続きを依頼する司法書士が教えてくれます。 

3. 譲渡所得にかかる所得税・住民税

不動産を売って「利益」が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税がかかります。ここで大切なのは、売った金額すべてに税金がかかるわけではないということです。
買った時よりも高く売れたなど、手元にプラスの利益が生じた場合にのみ課税されます。
「3,000万円で売れたから3,000万円に税金がかかる」というわけではないので安心してください。利益が出なかった場合は、この税金はかかりません。

不動産売却の譲渡所得税はいくら？計算方法を解説

譲渡所得の基本的な計算方法

税金がかかる「譲渡所得（利益）」は、以下の式で計算します。

【譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除】

家を売った金額（売却価格）から、家を買った時の金額（取得費）と、売るためにかかった経費（譲渡費用）を差し引きます。さらに、条件を満たせば特別な控除を引くことができます。
この計算の結果がプラスになれば、その金額に対して税金がかかるという仕組みです。

取得費とは

取得費とは、その不動産を購入したときの代金や、仲介手数料などの費用のことです。
ただし、建物については年数とともに価値が下がるため、「減価償却費」を差し引いて計算する必要があります。ここで、昔の購入時の売買契約書があると正確な金額がわかるため、税金を計算する上で非常に重要になります。ぜひ家の中を探してみてください。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、その不動産を売るために直接かかった費用のことです。利益を計算する際に、かかった経費として差し引くことができます。具体的には、不動産会社に払った仲介手数料や、売るために必要だった測量費、建物の取り壊し費用などが当てはまります。ただし、引っ越し代や固定資産税などは経費にはなりません。何が経費になるか迷ったときは、自己判断せず税務署や税理士などの専門家に確認するのが確実です。

所有期間によって税率が変わる

譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって大きく2つに分かれます。
家を売った年の1月1日時点で、所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」で約39%、5年を超えていれば「長期譲渡所得」で約20%と、税率が倍近く違います。
売るタイミングを少し遅らせるだけで税金が大幅に安くなることもあるため、契約前に所有期間を確認しておくことが非常に大切です。

不動産売却で使える可能性がある税金の控除・特例

マイホーム売却の3,000万円特別控除

自分が住んでいた家（マイホーム）を売った場合、利益から最大3,000万円を差し引ける強力な特例があります。
「売却価格から3,000万円引く」のではなく、「計算して出た利益（譲渡所得）から3,000万円を引く」制度です。つまり、利益が3,000万円以下なら税金はゼロになります。ただし、適用には要件があるため、利用できるかしっかり確認しましょう。

所有期間10年超のマイホームに利用できる軽減税率

マイホームを10年以上長く所有してから売却した場合、税率がさらに安くなる軽減税率の特例を利用できる可能性があります。
この特例は、条件を満たせば前述の「3,000万円特別控除」と併用することができます。つまり、利益から3,000万円を引いたうえで、それでも残った利益に対して通常より安い税率が適用されるため、税金を劇的に抑えることができるお得な制度です。

相続した空き家の3,000万円特別控除

親から相続した古い実家などを売る場合にも、一定の要件を満たせば利益から最大3,000万円を控除できる特例があります。
昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなど細かい条件がありますが、クリアできれば税負担を大きく減らせます。制度は期限や改正があるため、最新の要件に当てはまるかどうか、不動産会社や国税庁の情報を確認してみましょう。

不動産売却で手元に残る金額をシミュレーション

不動産を売った後、最終的に「いくら手元に残るのか」をイメージしてみましょう。
例えば、2,000万円で家が売れたとします。
ここから、仲介手数料（約72万円）や印紙税などの登記関連費用、測量費などが引かれます。
さらに、利益が出れば税金が引かれます。

【売却価格2,000万円 － 諸費用（約100万円）－ 税金 ＝ 手取り額】

このように、おおよそ売却価格の5〜10%が諸費用として引かれるイメージです。
ただし、税金は購入価格や特例の有無で全く変わるため、単純なパーセント計算はできません。プロに詳細なシミュレーションを出してもらうのが一番安心です。

不動産売却の書類・費用でよくある4つの注意点

1. 必要書類がなくても売却を諦めない

権利証や購入時の契約書が見つからなくても、家を売ることは十分に可能です。「書類がないから売れない」と諦めないでください。
たとえば権利証がなくても、司法書士に依頼して本人確認手続きを行えば、問題なく登記の移転ができます。
古い実家の整理などで書類が揃っていないケースはよくあることです。自己判断で立ち止まらず、まずは不動産会社や司法書士に「この書類がないのですが」と気軽に相談してみましょう。

2. 売却価格だけでなく「手取り額」で判断する

不動産会社を選ぶときは、高い査定額（売却価格）だけで判断せず、必ず「手取り額」を確認しましょう。
測量や解体が必要な場合は、その費用も大きく響きます。「いくらで売れるか」だけでなく、「引かれるものをすべて引いた後に、いくら残るのか」を計算してもらい、現実的な数字で計画を立てることが重要です。 

3. 購入時の書類はできる限り探しておく

家を買った時の売買契約書や領収書は、なんとしてでも探しておくことを強くおすすめします。
当時の「購入価格（取得費）」が証明できないと、売った金額の5%しか経費として認められず、税金が跳ね上がってしまうからです。
とくに親から相続した古い実家などは、書類がどこにあるかわからないことが多いですが、押し入れの奥や金庫の中などを根気よく探してみてください。この書類一枚で、税金が数百万円変わることもあります。

4. 相続物件は名義を確認してから売却する

親から相続した家を売る前には、必ず「今の名義が誰になっているか」を確認してください。
売るためには、まず現在の所有者（あなたなど）へ名義を変更する「相続登記」を完了させる必要があります。法務局で登記事項証明書を取ればすぐに確認できます。
契約直前になって慌てないよう、一番最初に名義の確認を済ませておきましょう。 

不動産売却の必要書類・費用・税金に関するよくある質問

不動産の権利証を紛失していても売却できますか？

はい、権利証（登記済権利証・登記識別情報通知）を紛失していても売却は可能です。
司法書士による「本人確認情報の作成」などの代替手続きを利用することで、安全に所有権を移転できます。紛失したからと焦る必要はありません。 

不動産売却にはどのくらいの諸費用が必要ですか？

売却価格の約5〜10%が目安と言われていますが、物件の状況によって大きく変わります。
一律でいくらとは言えないため、査定の際に不動産会社へ費用の見積もりを出してもらいましょう。

不動産を売却したら必ず税金がかかりますか？

いいえ、売った金額すべてに必ず税金がかかるわけではありません。利益が出た場合にのみかかります。
また、利益が出ても「3,000万円特別控除」などの特例を使えば、税金がゼロになるケースもたくさんあります。まずは利益が出ているかの確認が必要です。

不動産売却で確定申告は必要ですか？

売却によって「利益（譲渡所得）」が出た場合は、翌年に確定申告をして税金を納める必要があります。また、税金をゼロにするための「3,000万円特別控除」などの特例を利用する場合も、利益が出ていないことや特例の要件を満たしていることを税務署に申告しなければならないため、確定申告が必須となります。 

相続した古い家でもそのまま売却できますか？

はい、古い家や家財道具がたくさん残っている状態でも、そのまま売却や買取の相談は十分に可能です。
ご自身で高いお金をかけて片付けや解体をしてしまう前に、まずはそのままの状態で不動産会社に見てもらうのが一番損をしない方法です。

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アキヤトッカくんでは、「いくらで売れるか」という表面的な価格だけでなく、「最終的にいくら手元に残るか」までを含めた現実的なご提案を大切にしています。
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（※具体的な税額計算など税理士業務にあたる部分は、専門家をご案内いたしますのでご安心ください。）

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不動産売却では、本人確認書類や権利証といった大切な書類の準備から始まり、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。
さらに、利益が出れば譲渡所得に対する税金も考える必要があります。
だからこそ、表面的な売却価格だけで喜ぶのではなく、「最終的にいくら手元に残るのか」を事前にしっかりと確認することが、後悔しないための最大のポイントです。

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